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　　破產(chǎn)費用包括訴訟費、管理人報酬、財產(chǎn)評估費等，是破產(chǎn)程序啟動的“必要成本”。共益?zhèn)鶆招略鰞深惽樾危阂皇莻鶆杖死^續(xù)營業(yè)期間產(chǎn)生的員工社保費用;二是因債務人財產(chǎn)致人損害的賠償債務。例如，某開發(fā)商破產(chǎn)時，需優(yōu)先支付200萬元破產(chǎn)費用和300萬元員工社保費用，方能進入下一清償階段。

　　第二層級：消費者購房款優(yōu)先權(quán)

　　適用條件：購房人已支付全部或大部分購房款(司法實踐中通常認定為50%以上)，且購房目的是用于居住。

　　優(yōu)先范圍：包括購房款本金及利息，但排除違約金等懲罰性賠償。

　　例外情形：若購房人明知開發(fā)商未取得預售許可證仍購買，或購房目的是投資，則不適用優(yōu)先權(quán)。

　　案例：2025年上海某樓盤破產(chǎn)案中，購房人李某支付了60%房款，法院裁定其購房款返還請求權(quán)優(yōu)先于工程款和抵押權(quán)。最終，李某獲償比例達85%，而工程款債權(quán)人獲償比例僅為40%。

　　第三層級：建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)

　　行使期限：自發(fā)包人應當給付工程價款之日起18個月內(nèi)行使(2021年《建設(shè)工程司法解釋一》將期限從6個月延長至18個月)。

　　優(yōu)先范圍：包括人工費、材料費等實際支出，但不包括利潤和違約金。

　　行使方式：可通過協(xié)議折價、拍賣或訴訟方式實現(xiàn)。

　　案例：南通某工程公司訴上海某開發(fā)商案中，法院認定工程款優(yōu)先受償權(quán)行使期限應從雙方對賬確認之日(2019年6月)起算，而非竣工驗收合格之日。最終，工程公司獲償1809萬元工程款，優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。

　　第四層級：抵押權(quán)與其他物權(quán)擔保債權(quán)

　　抵押權(quán)人可就抵押財產(chǎn)變現(xiàn)所得優(yōu)先受償，但需注意：

　　抵押權(quán)與消費者優(yōu)先權(quán)的沖突：若同一房屋上同時存在抵押權(quán)和消費者購房款優(yōu)先權(quán)，消費者優(yōu)先權(quán)絕對優(yōu)先。

　　抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)的沖突：工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，但需在法定期限內(nèi)行使。

　　案例：某銀行對開發(fā)商名下房產(chǎn)享有抵押權(quán)，但因購房人已支付大部分房款，法院裁定購房人優(yōu)先受償，銀行僅能在剩余財產(chǎn)中受償。

　　第五層級：勞動債權(quán)與稅收債權(quán)

　　勞動債權(quán)：包括工資、醫(yī)療補助、經(jīng)濟補償金等，優(yōu)先于普通債權(quán)。

　　稅收債權(quán)：欠繳的社保費用優(yōu)先于企業(yè)欠稅，企業(yè)欠稅優(yōu)先于普通債權(quán)。

　　第六層級：普通債權(quán)

　　包括無擔保的銀行貸款、供應商貨款等，按比例清償。2025年《企業(yè)破產(chǎn)法》修訂草案新增規(guī)定：中小企業(yè)供應商債權(quán)(年交易額低于1000萬元)的清償比例，不得低于普通債權(quán)平均比例的80%。

　　三、實務操作中的爭議與應對

　　爭議一：購房合同效力對優(yōu)先權(quán)的影響

　　若購房合同因未取得預售許可證而被認定無效，購房人是否仍享有優(yōu)先權(quán)?根據(jù)最高人民法院答復，合同效力不影響優(yōu)先權(quán)行使，但購房人需證明其已支付大部分房款且無過錯。

　　應對建議：購房人應保留付款憑證、合同文本等證據(jù)，并在破產(chǎn)程序中及時申報債權(quán)。

　　爭議二：工程款優(yōu)先權(quán)的行使期限

　　實踐中，管理人常以“超過6個月期限”為由否定工程款優(yōu)先權(quán)。但根據(jù)2021年《建設(shè)工程司法解釋一》，期限應從應付工程價款之日起算，而非竣工驗收合格之日。

　　應對建議：承包人應在對賬確認、結(jié)算單簽署等關(guān)鍵節(jié)點固定證據(jù)，避免因期限計算爭議喪失優(yōu)先權(quán)。

　　爭議三：抵押權(quán)與消費者優(yōu)先權(quán)的沖突

　　若開發(fā)商將已預售的房屋抵押給銀行，購房人與抵押權(quán)人的權(quán)利沖突如何解決?根據(jù)最高人民法院批復，消費者購房款優(yōu)先權(quán)絕對優(yōu)先于抵押權(quán)。

　　應對建議：銀行在接受房地產(chǎn)抵押時，應通過查詢預售許可證、購房合同備案等方式排查風險，避免因消費者優(yōu)先權(quán)導致抵押權(quán)落空。