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 　　公司破產(chǎn)欠租金怎么辦？房東權(quán)益保護(hù)法律指南

　　當(dāng)企業(yè)因破產(chǎn)無(wú)法繼續(xù)履行租賃合同，房東面臨的租金損失如何通過(guò)法律途徑挽回?根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》及2025年最新司法解釋?zhuān)繓|作為普通破產(chǎn)債權(quán)人，可通過(guò)申報(bào)債權(quán)、參與分配、追究股東責(zé)任等方式維護(hù)權(quán)益。本文將從債權(quán)申報(bào)、責(zé)任追究、協(xié)商解決三個(gè)維度，系統(tǒng)梳理房東在公司破產(chǎn)欠租金場(chǎng)景下的法律應(yīng)對(duì)策略。

　　一、債權(quán)申報(bào)：參與破產(chǎn)分配的“入場(chǎng)券”

　　（一）申報(bào)期限與材料準(zhǔn)備

　　根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十五條，房東需在法院確定的債權(quán)申報(bào)期限內(nèi)(通常為30日)向管理人申報(bào)租金債權(quán)。申報(bào)時(shí)需提交以下材料：

　　租賃合同(證明租賃關(guān)系及租金標(biāo)準(zhǔn));

　　租金支付記錄(如銀行轉(zhuǎn)賬憑證、發(fā)票);

　　債務(wù)人破產(chǎn)公告或法院受理裁定書(shū)(證明破產(chǎn)事實(shí));

　　其他證據(jù)(如催繳通知、溝通記錄)。

　　（二）債權(quán)審查與確認(rèn)

　　管理人會(huì)對(duì)申報(bào)債權(quán)進(jìn)行審查，核實(shí)真實(shí)性、合法性及金額。若對(duì)審查結(jié)果有異議，房東可向法院提起債權(quán)確認(rèn)之訴。例如，2025年浙江杭州某房東因管理人低估租金債權(quán)，向法院起訴后獲全額確認(rèn)，最終按比例受償。

　　（三）逾期申報(bào)的補(bǔ)救措施

　　若未在規(guī)定期限內(nèi)申報(bào)，房東可在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最后分配前補(bǔ)充申報(bào)(《企業(yè)破產(chǎn)法》第五十六條)。但此前已進(jìn)行的分配不再補(bǔ)充分配，且需承擔(dān)審查費(fèi)用。例如，某房東逾期申報(bào)后，僅獲償剩余財(cái)產(chǎn)的30%，且需支付2000元審查費(fèi)。

　　二、責(zé)任追究：股東連帶責(zé)任的“突破口”

　　（一）股東出資不實(shí)的責(zé)任

　　若股東未按章程足額繳納出資(《公司法》第二十八條)，需在未出資本息范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)不能清償部分承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。例如，某股東認(rèn)繳出資100萬(wàn)元但僅實(shí)繳50萬(wàn)元，公司破產(chǎn)欠租金80萬(wàn)元，則股東需在50萬(wàn)元范圍內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　（二）股東抽逃出資的責(zé)任

　　股東將已繳納出資暗中撤回(《公司法》第三十五條)，需在抽逃出資本息范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。例如，某股東通過(guò)虛假交易抽逃出資30萬(wàn)元，公司破產(chǎn)欠租金50萬(wàn)元，則股東需在30萬(wàn)元范圍內(nèi)擔(dān)責(zé)。

　　（三）人格混同的責(zé)任

　　若股東與公司財(cái)產(chǎn)混同、業(yè)務(wù)混同(如“一套人馬、兩塊牌子”)，債權(quán)人可依據(jù)《公司法》第二十條主張“刺破公司面紗”，要求股東承擔(dān)連帶責(zé)任。2025年江蘇南京某案例中，法院因股東將公司資金用于個(gè)人購(gòu)房，判決其對(duì)公司200萬(wàn)元債務(wù)(含租金)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　三、協(xié)商解決：靈活處置的“替代方案”

　　（一）和解協(xié)議的達(dá)成

　　在破產(chǎn)程序中，房東可與管理人、股東協(xié)商達(dá)成和解協(xié)議，以部分現(xiàn)金清償、以物抵債(如設(shè)備、存貨)或分期付款等方式解決租金糾紛。例如，某房東與管理人協(xié)商后，接受債務(wù)人以庫(kù)存商品(評(píng)估價(jià)50萬(wàn)元)抵償60萬(wàn)元租金，剩余10萬(wàn)元放棄追償。

　　（二）租金優(yōu)先權(quán)的爭(zhēng)議與實(shí)務(wù)

　　盡管《企業(yè)破產(chǎn)法》未明確規(guī)定租金優(yōu)先權(quán)，但若租賃合同約定“租金優(yōu)先于其他債務(wù)清償”或房東對(duì)租賃物享有擔(dān)保權(quán)(如抵押權(quán))，可主張優(yōu)先受償。例如，某房東與債務(wù)人約定租金優(yōu)先權(quán)，且租賃物(倉(cāng)庫(kù))已辦理抵押登記，法院最終支持其優(yōu)先受償請(qǐng)求。

　　（三）租賃物返還與損失賠償

　　根據(jù)《民法典》第七百三十三條，租賃期限屆滿或合同解除后，承租人應(yīng)返還租賃物。若債務(wù)人破產(chǎn)導(dǎo)致合同提前終止，房東可要求返還租賃物并主張損失賠償(如空置期租金)。例如，某房東因債務(wù)人破產(chǎn)收回商鋪后，通過(guò)訴訟獲賠3個(gè)月空置期租金共計(jì)15萬(wàn)元。

　　四、實(shí)務(wù)操作：房東權(quán)益保護(hù)的“四步法”

　　第一步：及時(shí)申報(bào)債權(quán)

　　在法院公告的申報(bào)期限內(nèi)提交完整材料，確保債權(quán)被納入分配清單。

　　第二步：調(diào)查股東責(zé)任

　　通過(guò)管理人或律師調(diào)查股東出資、財(cái)產(chǎn)混同情況，收集證據(jù)準(zhǔn)備追責(zé)。

　　第三步：參與債權(quán)人會(huì)議

　　行使表決權(quán)，對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案、和解協(xié)議等事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn)。

　　第四步：靈活選擇解決方式

　　根據(jù)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)狀況、股東償付能力，選擇申報(bào)債權(quán)、追究責(zé)任或協(xié)商和解。

　　結(jié)語(yǔ)：破產(chǎn)租金糾紛的啟示與反思

　　公司破產(chǎn)欠租金糾紛的解決，既需依賴《企業(yè)破產(chǎn)法》《公司法》等法律框架，也需房東主動(dòng)采取法律行動(dòng)維護(hù)權(quán)益。對(duì)房東而言，完善租賃合同條款(如約定租金優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保條款)、定期核查承租人經(jīng)營(yíng)狀況、及時(shí)留存證據(jù)是預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵;對(duì)立法者而言，進(jìn)一步明確租金債權(quán)在破產(chǎn)程序中的地位、優(yōu)化債權(quán)申報(bào)與審查流程是完善法律體系的方向。未來(lái)，隨著破產(chǎn)法律制度的成熟，房東權(quán)益保護(hù)將更趨高效、公平。