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租賃合同糾紛，約定解除權(quán)就不用賠償損失？
時間：2020-08-19 14:24:42 來源： 作者：
合同對于市場經(jīng)營者并不陌生，但是各種各樣的條款卻讓很多經(jīng)營者不知所措。比如浩云律所近期代理的一件租賃合同糾紛，當(dāng)事人就差點因為不引人注意的一個條款而損失巨大。
劉先生準(zhǔn)備餐飲經(jīng)營并加盟了一個著名品牌，為此劉先生選定了一家店面準(zhǔn)備租賃。在協(xié)商后，劉先生與李先生簽訂租賃合同，約定由劉先生承租房屋開辦餐館，約定租期20年，同時約定一方單方終止合同，應(yīng)提前一個月通知，并以1個月房租為標(biāo)準(zhǔn)支付對方違約金。誰知還未經(jīng)營一年，李先生通知劉先生，按照合同約定的單方解除權(quán)要求解除合同，并按照約定支付1個月違約金。劉先生接到通知后大驚失色，如果按照合同約定，雖然可以獲得一個月的租金賠償，但是根本不足以彌補劉先生為此投入的大量裝修、宣傳等人力和物力投入。當(dāng)初因為信任對方而未對合同詳細(xì)審查，難道現(xiàn)今只能為此買單嗎？劉先生帶著試試看的心態(tài)，咨詢了浩云專業(yè)合同律師。
一、此條款是否為單方解除權(quán)？
“一方單方終止合同，應(yīng)提前一個月通知，并以1個月房租為標(biāo)準(zhǔn)支付對方違約金。”的約定，表面上看是賦予了單方解除權(quán)，其實不然。因為從整個合同內(nèi)容上看，既然租賃合同約定租期20年、限定餐飲經(jīng)營，此為長期租約且租賃目的明確。那么從雙方簽訂合同的本意來看，必然不會賦予單方任意解除權(quán)，否則劉先生為準(zhǔn)備長期餐飲經(jīng)營投入的人力、物力、宣傳等投入必然會遭受巨大損失，不符合一般人簽約的本意。所以，該條款
不能看做是雙方約定的單方解除權(quán)，而是應(yīng)當(dāng)看做對合同履行中違約責(zé)任約定。
二、解除合同是否只需要賠償一個月租金？
合同約定違約需要支付一個月租金，此可看做約定違約金。根據(jù)《合同法》規(guī)定，違約金具有補償性和懲罰性兩種。當(dāng)違約金過低不足以彌補損失時，守約方有權(quán)利請求增加違約金，也就是按實際損失賠償。因此，如果對方解除合同，那么劉先生可以要求對方按照實際損失進行賠償，同時還可以按照《合同法》第113條的規(guī)定，要求對方賠償可得利益損失。
三、劉先生該如何應(yīng)對？
1、不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同。
雖然解除合同可以得到賠償，但是對于劉先生來說，繼續(xù)履行合同顯然是最好的。根據(jù)上述分析，對方并沒有合同約定的單方解除權(quán)，如果沒有其它正當(dāng)理由，對方是不能解除合同的，即使訴至法院也不會獲得支持。
2、要求對方賠償實際損失、可得利益損失。
如果雙方互相信任的基礎(chǔ)破壞后對劉先生的經(jīng)營有影響的話，劉先生也可以同意解除合同并要求對方賠償實際損失、可得利益損失。實際損失包括投入的裝修、宣傳等人力、物力投入，可得利益損失是劉先生在繼續(xù)履行合同下可得的經(jīng)營利潤。
最終，本案在浩云律師的代理下，劉先生選擇了繼續(xù)履行合同，對方訴至法院解除合同也未被法院支持。本案也提醒各位市場經(jīng)營者在簽訂合同時需特別小心謹(jǐn)慎，很多人喜歡在合同中打擦邊球以期望獲得不當(dāng)利益，在涉及重要合同時最好還是需要專業(yè)人士幫助審核下才比較穩(wěn)妥。更多合同糾紛法律咨詢，請咨詢在線法律顧問。
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